越秀房托稳住基本盘
(资料图片仅供参考)
撰文 | 卢致珍
排版 | fufu
头源 | 越秀房托
在消费提振、经济向好的市场主旋律下，备受关注的企业年中大考如约而至。
8月15日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房托”）按时交出答卷：上半年经营收入10.61亿元，同比上涨12.4%；物业收入净额7.63亿元，同比上升11%。
作为香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合规模最大的REIT，越秀房托再一次稳住经营基本盘。
正如业绩会上越秀房托董事长及行政总裁林德良所言，REITs仍是防御性较好的产品，其核心物业和资产组合拥有良好的抗风险能力。
但不可避免，市场转好“必定经历阵痛过程”。公告显示，越秀房托整体期末出租率为84%，与去年同期相比略有回落。
01
回报率7.07%
“REITs仍是防御性较好的产品”
观察越秀房托的业务盘面能够发现，上半年其业态收入占比结构相较以往进一步优化。
写字楼板块凭借6.12亿元的收入水平稳居压舱石地位，占整体经营收入58%。不过，在市场下行环境中，林德良坦言“写字楼受到一定压力”。
公告显示，除了杭州维多利以及去年年底纳入资产包的香港越秀大厦17楼及23楼以外，广州IFC、财富广场、城建大厦、上海越秀大厦等物业期末出租率均有不同程度的下跌。
●广州IFC
除写字楼之外，其他三大业务上半年收入占比提升至42%。
具体包括，零售商场经营收入上涨10.2%至0.85亿元，客流销售均明显回升；酒店公寓随着休闲消费的火热已百分百“回血”，经营收入2.56亿元，占比24%；专业市场止跌恢复，经营收入1.08亿元，占比10%。
若从单项目来看，武汉的越秀财富中心写字楼、商场部分出租率分别为61.6%、86%，均有较大幅度下跌。
●武汉越秀财富中心
究其原因，林德良认为是城市差异的产业动力所致。武汉正处于第三产业飞速提升的发展阶段，也就是说，服务业背后蕴藏的巨大需求还在释放和挖掘之中。
同时，越秀房托副行政总裁区海晶也解释到，由于疫情重创，很多在建的商业物业在今年延后交付，供应量大增，短期内对武汉商业市场有较大冲击。
在越秀房托看来，武汉作为中西部核心城市和全国交通枢纽城市，在国家及政府的利好推动下将迎来高等级发展，武汉越秀财富中心已通过大面积的单元改造、招商调改及租约重组优化，不断增加租客粘性。
谈及上半年综合表现，林德良表示，公司7.07%的回报率仍然符合市场预期，这也说明房托基金仍然是防御性较好的产品。尤其越秀房托旗下核心物业，占据城市核心地段，拥有地铁上盖的区位优势，抗风险能力较强。
从估值来看，截至上半年，越秀房托持有十项物业组合总估值为424.34亿元，相对2022年底的423.59亿元已有所回升，同比2022年中期微增0.2%。
02
广州市中心mall
客流销售双位数增长
上半年，越秀房托零售商场收入占比8%，是贡献相对稳定的经营板块。
值得注意的是，得益于越秀房托以财务数据为导向的资产提升计划，旗下零售商场的运营表现愈加出色。
以位于广州市中心的两大商场为例：
广州IFC国金天地
上半年客流量同比增长24%，销售额同比增加13%，期末出租率高达98%；
广州VT101维多利广场
上半年客流量同比上涨38%，销售额同比增加22%，期末出租率保持在93.5%的水平。
综合来看，上半年其结合消费潮流及目标客群特征，主要通过升级品牌级次、加强续租管理、创新营销玩法等手段，促进商场人气和销售的加速恢复，进一步带动客流与租金爬升，为后续实现资产升级奠定基础。
提升品牌级次，定向补足缺失业态品类
上半年，广州IFC国金天地基于高端白领的餐饮消费诉求，一方面成功引入常来餐饮集团首家东南亚菜泰神、优质连锁烤肉品牌橘焱胡同，优化餐饮调性的同时提升客单价，为后续米其林、黑珍珠餐厅的进驻“打样”。
另一方面，不断完善负一层餐饮品类，包括场内首家茶餐厅汤稻、首家韩式泡饭泡鲜森，更好地满足CBD白领的品质便捷用餐需求。
武汉星汇维港购物中心上半年新签11家品牌，签约面积近4000㎡，有效提升A馆经营形象品质，其中包括无印良品等知名品牌商户，弥补缺失品类，丰富场内生活方式业态的经营气氛。
稳抓优质品牌续租，清退风险商户
武汉星汇维港购物中心针对高租金的商户开展重点帮扶，稳定经营，上半年实现81.8%的高水平续租率，合同期内有效租金增长24.2%。
广州VT101维多利广场提前完成主力店优衣库续租，并借势品牌营销和资源联动促进其业绩上涨。数据显示，今年1-6月，这家优衣库门店销售额同比提升19%。
与此同时，该项目上半年还清退了350㎡风险客户，腾出空间无缝引入两家新品牌，新签合同首年租金增长17.6%。
场景化营销+生态圈联动，强化租户粘性及经营导流
上半年，越秀房托旗下零售商场原创IP营销“悦潮节”，积极迎合运动经济、夜经济、主理人经济、宠物经济等热点消费新趋势，挖掘出丰富的消费新场景，点燃活动人气。
比如，广州IFC国金天地“银河中古市集”，一站解锁了上万款中古包包，圈粉中古消费人群；VT101维多利广场“抱抱奇愈企划”，3米高的粉色仙人掌和星际熊搭档，打卡场景甜度爆表。
此外，还积极发挥“越秀生态圈”的协同效应，比如广州IFC国金天地初步构建综合体常态化联动机制，整合多业态资源定向引流到场内品牌门店。
03
“报复性消费不一定会有”
前景困难，理性看待
面对上半年波浪式发展、整体运行回升向好的宏观经济，越秀房托以“抗周期+稳经营”的表现，彰显了资产基本盘的经营韧性。
站在新的业绩起点，林德良表示“未来肯定是非常困难的”，随着一些措施的落地，相信市场会逐步转好，也能看到一些利好趋势。
一方面，国际航班在广州的开通率还有较大空间，未来将带来更多客流，促进商场、酒店公寓的经营增长。
另一方面，下半年节假日消费更加火爆，暑期、中秋、国庆等假日消费同样对酒店公寓的拉动作用明显。
但与此同时，写字楼市场正面临产业转型和客户调整，在转好的过程中不可避免要经历“阵痛”。此外，零售消费行业整体比较平稳，“报复性消费不一定有，还是理性看待”。
尽管如此，林德良对下半场依然有信心，越秀房托所具备的国企背景、优质资产背景、融资评级等，拥有不可复制的竞争优势。
“下半年业绩基本面不会太差，争取交出更好的成绩表。”
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