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越秀房托稳收7%回报率,林德良:REITs仍是防御性较好的产品

2023-08-16 20:09:55 来源:创作者_21U2

越秀房托稳住基本盘


(资料图片仅供参考)

撰文 | 卢致珍

排版 | fufu

头源 | 越秀房托

在消费提振、经济向好的市场主旋律下,备受关注的企业年中大考如约而至。

8月15日,越秀房地产投资信托基金(以下简称“越秀房托”)按时交出答卷:上半年经营收入10.61亿元,同比上涨12.4%;物业收入净额7.63亿元,同比上升11%。

作为香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合规模最大的REIT,越秀房托再一次稳住经营基本盘

正如业绩会上越秀房托董事长及行政总裁林德良所言,REITs仍是防御性较好的产品,其核心物业和资产组合拥有良好的抗风险能力。

但不可避免,市场转好“必定经历阵痛过程”。公告显示,越秀房托整体期末出租率为84%,与去年同期相比略有回落。

01

回报率7.07%

“REITs仍是防御性较好的产品”

观察越秀房托的业务盘面能够发现,上半年其业态收入占比结构相较以往进一步优化

写字楼板块凭借6.12亿元的收入水平稳居压舱石地位,占整体经营收入58%。不过,在市场下行环境中,林德良坦言“写字楼受到一定压力”。

公告显示,除了杭州维多利以及去年年底纳入资产包的香港越秀大厦17楼及23楼以外,广州IFC、财富广场、城建大厦、上海越秀大厦等物业期末出租率均有不同程度的下跌。

●广州IFC

除写字楼之外,其他三大业务上半年收入占比提升至42%

具体包括,零售商场经营收入上涨10.2%至0.85亿元,客流销售均明显回升;酒店公寓随着休闲消费的火热已百分百“回血”,经营收入2.56亿元,占比24%;专业市场止跌恢复,经营收入1.08亿元,占比10%。

若从单项目来看,武汉的越秀财富中心写字楼、商场部分出租率分别为61.6%、86%,均有较大幅度下跌。

●武汉越秀财富中心

究其原因,林德良认为是城市差异的产业动力所致。武汉正处于第三产业飞速提升的发展阶段,也就是说,服务业背后蕴藏的巨大需求还在释放和挖掘之中。

同时,越秀房托副行政总裁区海晶也解释到,由于疫情重创,很多在建的商业物业在今年延后交付,供应量大增,短期内对武汉商业市场有较大冲击。

在越秀房托看来,武汉作为中西部核心城市和全国交通枢纽城市,在国家及政府的利好推动下将迎来高等级发展,武汉越秀财富中心已通过大面积的单元改造、招商调改及租约重组优化,不断增加租客粘性。

谈及上半年综合表现,林德良表示,公司7.07%的回报率仍然符合市场预期,这也说明房托基金仍然是防御性较好的产品。尤其越秀房托旗下核心物业,占据城市核心地段,拥有地铁上盖的区位优势,抗风险能力较强。

从估值来看,截至上半年,越秀房托持有十项物业组合总估值为424.34亿元,相对2022年底的423.59亿元已有所回升,同比2022年中期微增0.2%。

02

广州市中心mall

客流销售双位数增长

上半年,越秀房托零售商场收入占比8%,是贡献相对稳定的经营板块。

值得注意的是,得益于越秀房托以财务数据为导向的资产提升计划,旗下零售商场的运营表现愈加出色。

以位于广州市中心的两大商场为例:

广州IFC国金天地

上半年客流量同比增长24%,销售额同比增加13%,期末出租率高达98%;

广州VT101维多利广场

上半年客流量同比上涨38%,销售额同比增加22%,期末出租率保持在93.5%的水平。

综合来看,上半年其结合消费潮流及目标客群特征,主要通过升级品牌级次、加强续租管理、创新营销玩法等手段,促进商场人气和销售的加速恢复,进一步带动客流与租金爬升,为后续实现资产升级奠定基础。

提升品牌级次,定向补足缺失业态品类

上半年,广州IFC国金天地基于高端白领的餐饮消费诉求,一方面成功引入常来餐饮集团首家东南亚菜泰神、优质连锁烤肉品牌橘焱胡同,优化餐饮调性的同时提升客单价,为后续米其林、黑珍珠餐厅的进驻“打样”。

另一方面,不断完善负一层餐饮品类,包括场内首家茶餐厅汤稻、首家韩式泡饭泡鲜森,更好地满足CBD白领的品质便捷用餐需求。

武汉星汇维港购物中心上半年新签11家品牌,签约面积近4000㎡,有效提升A馆经营形象品质,其中包括无印良品等知名品牌商户,弥补缺失品类,丰富场内生活方式业态的经营气氛。

稳抓优质品牌续租,清退风险商户

武汉星汇维港购物中心针对高租金的商户开展重点帮扶,稳定经营,上半年实现81.8%的高水平续租率,合同期内有效租金增长24.2%。

广州VT101维多利广场提前完成主力店优衣库续租,并借势品牌营销和资源联动促进其业绩上涨。数据显示,今年1-6月,这家优衣库门店销售额同比提升19%。

与此同时,该项目上半年还清退了350㎡风险客户,腾出空间无缝引入两家新品牌,新签合同首年租金增长17.6%。

场景化营销+生态圈联动,强化租户粘性及经营导流

上半年,越秀房托旗下零售商场原创IP营销“悦潮节”,积极迎合运动经济、夜经济、主理人经济、宠物经济等热点消费新趋势,挖掘出丰富的消费新场景,点燃活动人气。

比如,广州IFC国金天地“银河中古市集”,一站解锁了上万款中古包包,圈粉中古消费人群;VT101维多利广场“抱抱奇愈企划”,3米高的粉色仙人掌和星际熊搭档,打卡场景甜度爆表。

此外,还积极发挥“越秀生态圈”的协同效应,比如广州IFC国金天地初步构建综合体常态化联动机制,整合多业态资源定向引流到场内品牌门店。

03

“报复性消费不一定会有”

前景困难,理性看待

面对上半年波浪式发展、整体运行回升向好的宏观经济,越秀房托以“抗周期+稳经营”的表现,彰显了资产基本盘的经营韧性。

站在新的业绩起点,林德良表示“未来肯定是非常困难的”,随着一些措施的落地,相信市场会逐步转好,也能看到一些利好趋势。

一方面,国际航班在广州的开通率还有较大空间,未来将带来更多客流,促进商场、酒店公寓的经营增长。

另一方面,下半年节假日消费更加火爆,暑期、中秋、国庆等假日消费同样对酒店公寓的拉动作用明显。

但与此同时,写字楼市场正面临产业转型和客户调整,在转好的过程中不可避免要经历“阵痛”。此外,零售消费行业整体比较平稳,“报复性消费不一定有,还是理性看待”

尽管如此,林德良对下半场依然有信心,越秀房托所具备的国企背景、优质资产背景、融资评级等,拥有不可复制的竞争优势。

“下半年业绩基本面不会太差,争取交出更好的成绩表。”

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